Kosten – unverbindlich und ohne Gewähr

Für die Anliegergrundstücke im SEK-Gebiet wurden jetzt die zu erwartenden Kosten bekanntgegeben. Damit wurde einem schriftlichen Antrag der Bürgerinitiative Stadtentwicklung entsprochen. Bei einer öffentlichen Versammlung stellte Bürgermeister Uwe Sinn die Berechnungsgrundlagen der Straßenausbaubeitragssatzung (SAB) vor  und berechnete anhand des JUZ und des Rathauses den konkreten Kostenanteil.

In einem Schreiben, das an den Stadtrat der Stadt Pappenheim gerichtet war, stellte die Bürgerinitiative Stadtentwicklung den Antrag, „dass die zu erwartenden Kosten, welche auf die Hauseigentümer zukommen könnten, öffentlich bekannt gegeben werden.“
Dabei räumen die Antragsteller ein, dass zum jetzigen Zeitpunkt eine genaue Kostenangabe noch nicht möglich ist. „Wir erwarten keine exakten Angaben der tatsächlichen Summe“, heißt es deshalb in dem Schreiben der Bürgerinitiative.

Die Ratsbeschlüsse zur SAB
Um diesem Antrag, der vom 10.Juli datiert, entsprechen zu können, war es erforderlich klare Fakten für eine einigermaßen solide Berechnungsgrundlage zu schaffen. Der Weg für diese führte im Stadtrat zu einer ganzen Reihe von Beschlüssen, die in der legendären Mammutsitzung des Stadtrates am 24. Juli gefasst worden sind. Die Zielrichtung aller Beschlüsse ist es, die Anwohner im Sanierungsgebiet im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten so stark wie möglich zu entlasten. Diese Einzelbeschlüsse legen fest,

•    dass auf die Anlieger nur auf Basis der ermittelten Kosten eines „Standardausbaus“ umzulegen ist. Das bedeutet, dass für die Anwohner die Kosten für eine Asphaltdecke anfallen auch wenn der tatsächliche in wesentlich teurerer Ausbauart, nämlich  mit Pflasterbelag erfolgt. Erneut wurde dabei darauf hingewiesen, dass die Kosten für den Ausbau der Fahrbahn nicht auf die Anlieger umgelegt werden.

•    dass die Kosten des Straßenentwässerungsanteils nicht auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden. Damit legt der Stadtrat fest, dass den Anliegern in der Deisingerstraße ein Kostenanteil von 20.825 Euro und im Bereich des Marktplatzes und der Graf-Carl-Straße ein solcher von 13.536 Euro erspart bleibt.

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•    dass Kosten des Grunderwerbs nicht umgelegt werden. Diese Ratsentscheidung  sagt aus, dass sich der Umlagebetrag für die Anwohner nicht erhöht, wenn  die Stadt Grundstücke (z.B. das Lämmermannareal) für Zwecke der SEK ankauft.

•    dass das Abrechnungsgebiet in die beiden Abschnitte Nord und Süd  getrennt wird. Dabei bildet die verlängerte Achse der Stadtvogteigasse die Grenze zwischen den beiden Bereichen. Grund hierfür ist die unterschiedliche Ausbauart der beiden Abschnitte und auch der Umstand, dass in den beiden Gebieten eine unterschiedliche Bebauung hinsichtlich der Art und Größe vorhanden ist. Damit ist sichergestellt, dass die Anwohner der Deisingerstraße für den Ausbau des Marktplatzes, der Graf-Carl-Straße und der Engstelle Deisingerstraße im Rahmen der Straßenausbaubeitragssatzung nicht zur Kasse gebeten werden .

•    dass im gesamten Abrechnungsgebiet für die bevorstehende Baumaßnahme „Ausbau der Innenstadt“ eine gleiche zulässige bauliche Nutzung der Grundstücke vorliegt. Dieser Beschluss  dient der Vereinfachung des Berechnungsverfahrens. Bei einer homogenen Bebauung, im Abrechnungsgebiet kann für die Berechnung alleine die Grundstücksfläche herangezogen werden. Bei einer unterschiedlichen Bebauung müssten anteilig auch die Geschossflächen zur Berechnung herangezogen werden.

Der Bereich Nord (Marktplatz, Graf-Carl-Str.)

Im Bereich Nord (Marktplatz) sind von der Straßenausbaubeitragssatzung 20 Anwesen betroffen und in der Deisingerstraße sind es 40 Anwesen. In beiden Bereichen gilt ein Umlagesatz von 55% der Kosten für den Standartausbau. Der Berechnung des Kostenanteils für die einzelnen Grundstücke liegt die Grundstücksgröße und der Quadratmeterpreis für den Standartausbau zugrunde. Im Einzelfall gibt es aber auch Härtefallregelungen, die dann greifen, wenn Eckgrundstücke an zwei Straße liegen. Dann gibt es ein Drittel Ecknachlass. Dies gilt aber nicht für Eckgrundstücke, die neben der Deisingerstraße auch an die Stöbergasse grenzen. Grund hierfür ist die Tatsache, dass in der Stöbergasse die Kosten für die Fahrbahn ungelegt wurden, während beim Ausbau der Deisingerstraße nur die Kosten für den Verkehrsraum außerhalb der Fahrbahn (Gehwege, Parkflächen) umgelegt werden.

Der Bereich Süd (Deisingerstraße)
Für den Standartausbau in der Deisingerstaße sind 374.000 Euro angesetzt. Nach Abzug des Entwässerungsanteils in Höhe von 20.825 Euro verbleiben 353.175 Euro, von denen 194.246 €  (55%) auf die Anlieger umgelegt werden. Bei einer Ausbaufläche von 14.630 m² ergibt sich für die Anlieger in der Deisingerstraße ein Quadratmeterpreis von 13,28 Euro, was bei einem Anwesen wie dem Jugendzentrum bei 79 m² einen Straßenausbaubeitrag in Höhe von rund 1.050 Euro ausmacht. Da die meisten Grundstücke jedoch eine größere Grundstücksfläche haben, liegt ein Großteil der Ausbaubeiträge bei 5.000 bis 7.000 Euro pro Grundstück.

Die Kostenbescheide gehen aber erst dann an die Anlieger, wenn die Baumaßnahme abgeschlossen und die Gesamtabrechnung vorliegt.
Der Standartausbau in Bereich Nord ist mit 324.750,- € veranschlagt, wobei für den Entwässerungsanteil 13.536,- € in Abzug kommen. Der auf die Anwohner umzulegende Anteil beträgt somit 311.213,- €, was einen Quadratmeterkostenanteil von 14,30 € entspricht. Am Beispiel des Rathauses , ergibt sich daraus bei 270 m² eine Beitragshöhe von 3.861 €.

Die Sache mit dem Kanal
Zu zusätzlichen Kosten im Zusammenhang mit der Innenstadtsanierung wird es für die Anlieger durch die Kanalsanierung kommen. Dann nach der Entwässerungssatzung (EWS) ist jeder Eigentümer verpflichtet einen sog. Kanalrevisionsschacht mit Rückstauklappe vorzuhalten. Nachdem diese Regelung erst nach der Kanalsanierung Rechtskraft erlangte, werden bei der Kanalsanierung, die mit der Innenstadtsanierung sicherlich einher geht, neben den Straßenausbaubeiträgen, zusätzliche Kosten für die Anlieger im Sanierungsgebiet anfallen.

Kosten sind fix
Die Kosten für den Ausbau werden fällig, wenn die Baumaßnahme abgeschlossen und vollständig abgerechnet ist, was sicherlich noch einige Jahre dauern wird.
Von der Dauer bis zum Baubeginn wird es auch maßgeblich abhängen, ob die errechneten Zahlen Bestand haben. Da es sich bei den vorgelegten Zahlen um eine Kostenschätzung handelt, lassen die Beträge Spielraum nach oben und unten.
Aus der vorgestellten Präsentation geht allerdings auch hervor, dass die Standardkosten nach den Berechnungen des Planungsbüros relativ fix sind, diese können an sich nur noch durch z.B. eine erhebliche Verzögerung der Baumaßnahme variieren, wenn das Preisniveau bis zum Beginn der Baumaßnahmen steigt.

Die Reaktionen der Betroffenen
Die Reaktionen der Anwohner gehen von gelassener Zustimmung bis hin zur strikten Ablehnung der gesamten Sanierungsmaßnahme. Denn jeder der Anwesenden Grundstückseigentümer hat in einem verschossenen Kuvert den voraussichtlichen Kostenanteil für sein Anwesen mitgeteilt bekommen. Bürgermeister Sinn steht deshalb in der Kritik, weil er zumindest einzelnen Anliegern versprochen hatte, den Kostenanteil so gering wie möglich zu halten. Dabei reichen die Beschlüssen des Stadtrates vom 24.07.2014 nach Ansicht einiger Anwohner zur Kostendämpfung nicht aus. Denn ein Kostenanteil von knapp unter 10.000 Euro sei kein geringer Kostenanteil wird in einem konkreten Fall argumentiert.

[Die Übersicht mit den Grundlagen der Kostenberechnung finden Sie hier … ]